16 de julho de 2021
ARTIGO: COMO OBTER A ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DO SEU IMÓVEL COM OU SEM QUITAÇÃO DO PREÇO – POR CARLOS EDUARDO ALVES LAZZARIN

Direito a escritura com quitação do preço

A outorga da escritura pública ao comprador é um ato importante para a transferência da titularidade perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Ocorre que, por vezes os compradores encontram dificuldades na obtenção deste importante documento com o vendedor, seja porque ele sumiu, se nega em outorgar a escritura ou simplesmente por desacordo quanto a quitação do preço.

Existindo o instrumento preliminar conhecido como compromisso de compra e venda e quitação do preço a outorga da escritura pública ao comprador se torna ato devido pelo vendedor. Isto é, o vendedor fica obrigado a reiterar sua manifestação de vontade na escritura pública em favor do comprador.
 
Caso o Vendedor tenha desaparecido ou venha se negar a prática de tal ato, tem o Comprador respaldo Legal para exigir judicialmente o cumprimento desta obrigação nos termos do Art. 1.418 do Código Civil, procedimento judicial conhecido como Adjudicação Compulsória.
 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
 
Vale lembrar que este direito (adjudicação compulsória) não está sujeito a prazo prescricional. Cuida-se de direito potestativo, podendo ser exercido a qualquer tempo em face do promitente vendedor, que somente cede ante a usucapião consumado em favor de terceiro (STJ, REsp 369.206/MG, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).
 
Direito a escritura sem a quitação do preço

 
Agora, vamos imaginar que determinada pessoa tenha adquirido por contrato particular um imóvel, porém, deixou de pagar algumas ou todas as parcelas do preço e o vendedor nada fez a respeito do débito em aberto.
 
Pois bem, fique sabendo que o preço ajustado no contrato particular de compra e venda se sujeita ao prazo prescricional de 5 (cinco) anos!
 
O Código Civil, no seu art. 206, §5º, I, dispõe que prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular.
 
Art. 206. Prescreve:
 
§ 5º Em cinco anos:
 
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
 
Portanto, nos termos da Legislação Vigente violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os Arts. 205 e 206 do Código Civil.
 
Logo, mesmo que o comprador não tenha quitado o preço da compra do imóvel pode exigir do vendedor a outorga da escritura pública definitiva do imóvel, caso o vendedor se negue a prática de tal ato, pode o comprador suprir a outorga da escritura judicialmente.
 
A exemplo, julgado judicial sobre o tema:
 
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL E QUE SE CONTA A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. [...]diante da prescrição da pretensão de cobrança dos débitos em aberto, era mesmo cabível a pretensão de adjudicação compulsória do imóvel[...].Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AC: 10097470620178260278 SP 1009747-06.2017.8.26.0278, Relator: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 06/10/2020, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2020)
 
Por fim, a única ressalva que se faz é para imóveis irregulares, o procedimento da adjudicação compulsória não atenderá o objetivo fim que é o registro do título, sendo necessário o manejo do procedimento da “usucampião” ou melhor dizendo usucapião.


Fonte: São Carlos Agora


Disponível em: https://www.cnbsp.org.br/noticias/21381/artigo-como-obter-a-escritura-publica-definitiva-do-seu-imovel-com-ou-sem-quitacao-do-preco-por-carlos-eduardo-alves-lazzarin?filtro=1