Ainda
que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários
para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento
não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir
efeitos jurídicos. Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles
previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a
obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.
O
entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça
(STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou
a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário – o qual
firmou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.
O autor
da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros
– entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais
proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram
parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.
Em
primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade
do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJSP reformou a
sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera
nulidade.
Ausência de vícios
Relator
do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos
termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se
que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua
posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou
para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.
Por
outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a
ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio
jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. "Ademais, é
incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e
houve a transmissão da posse do imóvel para o réu", afirmou.
"A
respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno
observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua
celebração", complementou o ministro.
Situação inusitada
Por
esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese
de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação,
especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa,
previsto no artigo 884 do Código Civil.
Ao
manter o acórdão do TJSP, o relator também considerou "inusitado" que
a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas
coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos
aluguéis.
"Conforme
concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a
demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o
contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a
desocupação do imóvel", finalizou o ministro.
Leia o acórdão.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1861062