Considerando
que a dívida de condomínio possui natureza propter
rem – ou seja, acompanha
o bem que originou o débito – e tendo em vista que o próprio imóvel gerador do
débito constitui garantia de seu pagamento, o proprietário (e promitente
vendedor) pode constar do polo passivo no cumprimento de sentença em ação de
cobrança, ainda que ele não tenha sido parte do processo originário e mesmo que
os ocupantes atuais e promitentes compradores tenham feito acordo de pagamento
com o condomínio.
O
entendimento foi fixado por maioria de votos pela Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ), ao manter acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná
(TJPR) que determinou a alteração do polo passivo de execução de débitos
condominiais para que a cooperativa proprietária do bem respondesse ao lado do
mutuário e ocupante do imóvel.
No
curso do processo, o ocupante do imóvel que gerou os débitos adquiriu os
direitos sobre ele e firmou acordo com o condomínio, responsabilizando-se pelo
pagamento. Entretanto, o ocupante e mutuário deixou de cumprir o acordo e,
diante do inadimplemento, o condomínio pediu a inclusão da cooperativa
proprietária do imóvel no polo passivo da execução.
O acolhimento do pedido em primeira instância foi confirmado pelo TJPR, para o qual a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais recai sobre aquele que, de qualquer forma, detenha a titularidade do imóvel.
Ambulatoriedade
No
recurso especial, a cooperativa alegou que, tendo sido homologado acordo entre
o condomínio e o condômino, a dívida passou a ter caráter pessoal, sem qualquer
relação com o imóvel, razão pela qual ela não deveria integrar a relação
processual no cumprimento da sentença.
A
ministra Nancy Andrighi, relatora, apontou que, de acordo com os autos, a
cooperativa jamais deixou de ser proprietária do imóvel, pois só depois da
quitação integral do contrato a promitente vendedora transferiria a
titularidade ao promitente comprador (mutuário) – fato que não chegou a
acontecer.
Por outro lado, a relatora destacou que as obrigações propter rem – entre as quais se incluem os débitos condominiais – são dotadas de "ambulatoriedade", ou seja, independentemente da vontade dos envolvidos, o dever de satisfazê-las "acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas".
Responsabilidade estendida
Nancy
Andrighi ressaltou que a responsabilidade pelo pagamento das despesas
condominiais recai, em princípio, sobre o proprietário da unidade imobiliária,
podendo ser estendida a outros sujeitos que possuam relação jurídica com o bem
e que exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo dos promissários
compradores e dos locatários. A cobrança, portanto, pode ser direcionada para
aquele que mais prontamente possa cumprir a obrigação.
A ministra esclareceu ainda que a questão dos autos é diferente da controvérsia analisada pela Segunda Seção do STJ no julgamento do recurso repetitivo REsp 1.345.331, no qual se discutiu a responsabilidade pelo pagamento da dívida condominial, e não, especificamente, a legitimidade para a constituição do polo passivo da ação.
Exceção à regra
Em seu
voto, a relatora observou que, apesar da previsão do artigo 472 do Código de
Processo Civil de 1973, no sentido de que os efeitos da coisa julgada atingem
apenas as partes do processo, a regra comporta exceções, de forma que esses
efeitos podem atingir também terceiros que não participaram da formação do litígio.
"Partindo
da premissa de que, em última análise, o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia do pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação,
deve-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em
curso", concluiu.
Ao
manter o acórdão recorrido, Nancy Andrighi também destacou o entendimento do
TJPR segundo o qual a existência do acordo entre o condômino e o condomínio –
que, na realidade, nem chegou a ser totalmente cumprido – resulta apenas em
reconhecimento do débito, mas não retira o caráter propter
rem da dívida, com todas as suas consequências legais.
Leia o acórdão.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1696704