A Corte
Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, não havendo
consenso entre as partes da ação revisional de locação comercial, o novo
aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, incluídas as benfeitorias
e acessões realizadas pelo locatário, pois estas se incorporam ao domínio do
locador, proprietário do bem.
A
decisão veio no julgamento de embargos de divergência interpostos pelo locador
de um imóvel comercial contra acórdão proferido pela Quarta Turma do STJ, no
qual ficou definido que, na ação revisional, as benfeitorias realizadas pelo
locatário não deveriam ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel,
dentro do mesmo contrato.
A Quarta Turma considerou a distinção entre as ações revisional e renovatória de locação para estabelecer que as benfeitorias só poderiam ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, pois nesse caso haverá um novo contrato.
Divergência
Ao
interpor os embargos, o locador alegou que a decisão proferida pela Quarta
Turma divergiu de julgados da Terceira Seção e da Quinta e Sexta Turmas do
tribunal – órgãos que no passado eram competentes para julgar recursos sobre
locação predial urbana.
O caso
teve origem em ação revisional ajuizada por um hospital oftalmológico contra o
locador do terreno, por causa do aumento do aluguel, que passaria de quase R$
64 mil para perto de R$ 337 mil mensais.
O
locador justificou que o aumento levou em conta a valorização do imóvel em
razão de obra feita pelo locatário, com sua autorização. Por sua vez, o
locatário sustentou que, enquanto não fosse indenizado pela construção, o dono
do imóvel não teria direto a receber os respectivos frutos.
Em segunda instância, o valor da locação foi fixado em R$ 72.765.
Preço de mercado
Em seu
voto, a ministra relatora dos embargos, Nancy Andrighi, afirmou que, em vista
dos artigos 35 da Lei 8.245/1991 (Lei do
Inquilinato) e 1.255 do Código Civil, devem ser
indenizadas ao fim do contrato as acessões construídas pelo locatário com o
consentimento do locador. Ela considerou não haver controvérsia sobre esse
ponto, porém a questão debatida no recurso era a viabilidade de incluir a
acessão no cálculo da revisional de aluguel.
A
magistrada, ao observar trecho do acórdão da Quarta Turma, no qual ficou
entendido que a ação revisional se limita ao imóvel com suas características
originais da época da contratação, lembrou que o artigo 19 da
Lei do Inquilinato dispõe que o locador ou o locatário poderão pedir revisão
judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.
"Para
a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é
imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço
de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando
necessário", declarou a relatora.
Ela salientou que a ação revisional é resguardada para as hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel, mas nada impede que as partes negociem livremente sobre o valor investido na acessão do negócio, como dispõe o princípio da autonomia privada das partes contratantes.
Livre vontade
Nancy
Andrighi destacou que, no caso julgado, o locatário investiu para construir em
imóvel alheio por sua livre vontade. "Não se pode conceber que o aluguel
de um imóvel, cuja área edificada passa ao quíntuplo de seu tamanho originário,
deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos",
concluiu.
A
ministra ressaltou também que os investimentos na acessão de um imóvel podem
ser feitos tanto pelo locador quanto pelo locatário, e que, no caso do
locatário, ele não se isenta automaticamente do correspondente aumento no valor
de mercado.
"A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel", declarou a relatora.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):EREsp 1411420
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