Perguntas Frequentes

Sobre Escrituras

Pergunta: Para aditar uma escritura de compra e venda, com mútuo e garantia hipotecária é possível admitir somente o comparecimento do mutuário e do credor hipotecário? Quais os emolumentos cobráveis?
Resposta: Entendo que é possível se o aditamento versar sobre o mútuo e a hipoteca. Os emolumentos incidirão conforme tabela se houver atualização do valor do mútuo. Se isso não ocorrer, os emolumentos serão relativos a uma escritura sem valor determinado.

Pergunta: É possível fazer uma escritura de doação onerosa de ascendentes para descendente, com anuência dos demais descendentes (filhos). O cônjuge de um dos descendentes não quer anuir. Pergunta-se: – Em sendo o regime de casamento do cônjuge dissidente o da comunhão universal de bens, pode o mesmo legitimamente pleitear a anulação do ato de doação ou não há necessidade de seu consentimento?
Resposta: A doação dispensa anuência, desde que respeitada a parte disponível (50% do patrimônio dos doadores). No caso, a solução seria (podendo ser na mesma escritura), os seguintes atos: 1. Doação, com reserva de usufruto, de 50% ao filho que assumirá o encargo, dispensada de colação; de preferência, com cláusulas de inalienabilidade e de impenhorabilidade, enquanto persistir o usufruto; 2. Se fosse o caso, doação, com reserva de usufruto e sem encargos, dos 50% restantes a todos os filhos, em partes iguais (1/8 do todo ou 1/4 dessa metade a cada um), sem necessidade de anuência de cônjuges; aqui, aconselhável impor claúsulas de incomunicabilidade, mais, eventualmente de inalienabilidade e de impenhorabilidade, pelo menos enquanto persistir o usufruto; declarando, aqui, que, com a reserva de usufruto, e mais os encargos, os doadores ficam com meios bastantes à própria subsistência; 3. Com isso, os casais que concordam, podem, então, doar ao irmão e cunhado a nua propriedade que receberam, com o mesmo encargo de prestar assistência aos pais enquanto viverem, ficando a irmã casada com o dissidente dona de 1/8 do bem, sem comunicação ao marido, e, ainda, ciente de que remanesce o encargo legal de prestar assistência aos ascendentes, caso necessário, mesmo não sendo encargo expresso na doação.

Pergunta: Tenho um filho que recém completou 16 anos. Gostaria de saber como devo proceder para promover sua emancipação, pois ele vai passar a integrar a sociedade de uma empresa.
Resposta: Para emancipação de seu filho basta encaminhar a escritura de emancipação trazendo os seguintes documentos: Certidão de Nascimento do emancipando (original ou cópia autenticada), Carteira de Identidade e CPF do emancipando e dos pais e Certidão de Casamento do Pais (original ou cópia autenticada). Caso vocês não tenham cartão de assinaturas neste Tabelionato deverão apresentar algum outro documento como: Título Eleitoral, Carteira de Motorista, Carteira de Trabalho, etc A escritura poderá ser feita na hora, bastando para isso a apresentação dos documentos acima e o comparecimento dos pais e do emancipando, eis que devem assinar o ato no mesmo momento. Também poderá ser encaminhada mediante a documentação referida com a data da assinatura para outro dia e hora previamente marcados, de acordo com a sua conveniência.

Pergunta: Quero emancipar meu filho, porém a mãe dele e eu não éramos casados tendo ela falecido há 10 anos. Em razão do falecimento pergunto: basta a apresentação do respectivo atestado de óbito ou é necessário mais alguma documentação por parte dela?
Resposta: Com a morte da mãe, o pátrio poder recai exclusivamente na sua pessoa, com isso a apresentação da certidão de óbito e a certidão de nascimento de seu filho basta, além é claro dos documentos de identificação pessoal seus e de seu filho.

Pergunta: Solicito informações sobre procedimentos e, também, opinião pessoal sobre “pacto antenupcial”.
Resposta:
1. Os procedimentos para realizar o pacto antenupcial são os previstos nos artigos 256 e seguintes do Código Civil. Especialmente, deve ser por escritura pública (em Tabelionato de Notas) e deve respeitar as regras ali previstas.
2. Opinião pessoal? Bem, em primeiro lugar entendo ser absolutamente recomendável que se faça tal escritura antes do casamento, para:
2.1. Assegurar clareza na relação do casal, quanto aos efeitos patrimoniais de seu casamento;
2.2. Prevenir litígios posteriores, tão comuns hoje em dia, quanto à divisão dos bens do casal, em caso de separação, ou mesmo herança.
3. Recomendo, ainda, que os noivos examinem a situação em concreto, pois é possível estabelecer-se um regime misto, que não seja exatamente o tipo previsto no Código Civil, de forma estanque como COMUNHÃO UNIVERSAL, COMUNHÃO PARCIAL OU SEPARAÇÃO. Pode-se, por exemplo, estipular, que o casamento será regido pela Comunhão Universal, ficando dela excluída uma casa de praia que pertença a um deles.
Assim, são muitas as nuances que podem ser apreciadas sobre o tema.

Pergunta: Gostaria de receber informações sobre criação de fundações e o que deve ser registrado e arquivado em Tabelionato.
Resposta: A instituição de uma Fundação se dá por escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas, na qual comparece a(s) pessoa(s) instituidora(s), que instituirá a Fundação, declarando quanto destinará à mesma em bens e/ou em dinheiro, os fins sociais, e o estatuto social com todos seus artigos. Este estatuto deverá conter os seguintes requisitos elencados no artigo 120, da Lei 6.015, de 31.12.73:

  • a denominação
  • os fins
  • a sede
  • o tempo de duração
  • o modo por que se administra e representa a Fundação, ativa e passiva, judicial e extrajudicialmente.
  • que a reforma seja deliberada pela maioria absoluta dos competentes para gerir e representar a Fundação (artigo 28 código civil).
  • que os membros dos órgãos de deliberação bem como qualquer colaborador da entidade não respondem subsidiariamente pelas obrigações sociais.
  • quem delibera a dissolução da Fundação e qual o destino do seu patrimônio, se for o caso.

Cabe à Procuradora Geral de Justiça do Estado aprovar a criação da Fundação. Cada Estado tem suas exigências quanto à documentação a ser anexada ao pedido de aprovação.
Obtida a aprovação é hora de requerer o registro do estatuto da Fundação no Registro Civil das Pessoas Jurídicas da cidade onde a mesma tem a sede. Anexe ao requerimento, com a firma reconhecida do signatário: dois exemplares do estatuto e a Portaria da Procuradoria que aprovou o ato de constituição da Fundação.

Pergunta: Por que os contratos sociais não são feitos regularmente por notários, e por que são vistados por advogados, quando são realizados através de instrumento particular?
Resposta: Os notários podem fazer contratos sociais, por instrumento público. Porém a legislação brasileira não o exige. É algo que tem sido bastante discutido, mas, invariavelmente, as pessoas acham que burocratizaria a contratação, sem considerar a segurança que a intervenção notarial oferece. Já a exigência de visto de advogado ocorre em virtude de lei (Estatuto do Advogado – Lei 8.906/94).

Pergunta: Em uma escritura de Cessão de Direitos Hereditários, o advogado dos cedentes pode representá-los através de procuração particular cujas firmas estão reconhecidas? Este documento, já faz parte integrante dos autos do inventário e está expresso o poder para tanto.
Resposta: De acordo com a lei e a jurisprudência, sim, tal procuração, se contiver os poderes expressos para a cessão de direitos hereditários, poderá ser utilizada para a lavratura do ato notarial de cessão. Porém, no RS, há provimento da CGJ recomendando expressamente a não utilização de instrumento particular de procuração, para prática de atos que devam ser realizados mediante escritura pública.

Pergunta: É possível elaborar uma escritura de compra e venda de um imóvel que tem penhora judicial, com a concordância do credor da penhora?
Resposta: Havendo referência expressa, na escritura, da existência da penhora, a escritura pode ser lavrada, até mesmo sem anuência do credor.

Pergunta: Qual o procedimento, na escritura pública, quando o procurador dos vendedores é o pai, dos menores impúberes que são compradores e querem reservar usufruto vitalicio em favor da mãe?
Resposta: Conforme sua pergunta a respeito de escritura pública, a transmissão deve ser efetivada observando-se a seguinte ordem: 1º – o procurador dos vendedores institui usufruto vitalício em favor da mãe; 2º – efetiva a venda da nua propriedade do imóvel para os menores. É preciso examinar a procuração. Ela deve conter poderes expressos para vender o imóvel e para transmitir domínio, direito, ação e posse.

Pergunta: Ao lavrar uma escritura de venda e compra, envolvendo imóvel, a empresa vendedora declarou que citado imóvel fez parte do ativo circulante da empresa, e sua atividade principal e exclusiva é a compra e venda de imóveis, desobrigada de apresentar a CND do INSS e CQ da Receita Federal. Oito meses depois à lavratura, passou a exercer a atividade agropecuária. Nos três anos subsequentes a escritura não foi registrada. Apresentada no dia atual para registro, é necessária a apresentação das referidas certidões?
Resposta: O Oficial Registrador irá examinar a escritura pública considerando terem sido cumpridas a exigências legais e exceções vigentes na data da lavratura do instrumento. O tabelião que lavrou aquele ato o fez em estrito cumprimento ao que era permitido, tendo mencionado isso no corpo da escritura mediante a declaração expressa da vendedora, certamente, tudo sob as penas da lei.

Pergunta: Qual a proteção que o investidor tem em concordar com escritura na fração ideal? O que representa escritura na fração ideal? Como exigir da empresa a escritura definitiva? Existe a possibilidade de escriturar sem a CND da obra?
Resposta: O investidor em concordar com a escritura da fração ideal terá a garantia de se tornar o proprietário na real, ou seja, passa ser o dono, é aquele que figura na matrícula do imóvel como titular do bem, e isso é oponível contra todos. A escritura da fração ideal é na verdade a compra e venda do quinhão de terreno correspondente à unidade que o investidor está adquirindo no empreendimento em curso. Desse modo essa escritura já é a definitiva. A CND do INSS da obra somente será indispensável quando esta estiver concluída e o incorporador requerer a averbação dela na matrícula do terreno, no ofício imobiliário, e também a instituição do condomínio e a conseqüente individuação do edifício em unidades autônomas: cada unidade então será atribuída à pessoa que já tiver adquirido a fração ideal.

Pergunta: Qual a metragem máxima de área de terra que pode ser desmembrada de uma área maior para ser vendido em lotes, cujos estejam situados em vias públicas já existentes? É obrigatório toda Prefeitura Municipal possuir plano diretor, mesmo sendo município pequeno? Qual a legislação que trata do assunto?
Resposta: A Lei nº 6.766, de 19.12.1979, constitui orientação, em nível federal, para parcelamento do solo urbano, ressaltando, no parágrafo único do seu Art.1º, que “os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.” Então, depreende-se que, para termos uma orientação completa e detalhada dos pressupostos e requisitos necessários à efetivação do parcelamento do solo urbano, devemos observar o disposto nesta lei e na lei municipal do respectivo local de situação do imóvel a ser desmembrado e/ou loteado. Sendo em Novo Hamburgo, a Lei Municipal é a Lei Complementar nº 46/80, de 28.08.1980. Os municípios devem, sim, aprovar plano diretor, independentemente de seu porte. Mas enquanto este não existir, nem legislação específica municipal, devem ser cumpridas as exigências da Lei Federal e normas estaduais sobre meio ambiente, etc.

Pergunta: Podem herdeiros, com formal de partilha julgado, porém sem registro de transferência no Tribunal Marítimo, efetuar a venda de determinada embarcação, por escritura pública? Ou há necessidade do registro dos formais de partilha no Tribunal Marítimo antes? Esta transmissão paga impostos? Quais?
Resposta: Conforme o Cartório Marítimo do Rio de Janeiro o registro não é obrigatório. As pessoas costumam fazer para ter maior segurança (tipo registro RTD de venda de veículo). No entanto, sugere-se que a pessoa procure a Capitania dos Portos do Estado, pois pode haver um entendimento diferente em se tratando de formal.

Pergunta: Para dispensar a Certidão Negativa de Débito do INSS de empresas que entre outras atividades explorem a compra e venda de imóveis, há necessidade da exclusividade desta atividade? Qual a fundamentação?
Resposta: O parágrafo 8º , inciso IV, do Art. 257, do Decreto 3.048, de 06.05.1999, prevê que independe da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito transação imobiliária que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa. Mesmo tendo havido portarias e instruções de serviço divergentes, a disposição legal supra é que se encontra em vigor, inclusive já com decisões jurisprudenciais e administrativas, como ocorrida aqui em Novo Hamburgo, por parte da Direção do Foro e Corregedoria Geral de Justiça.

Pergunta: Em junho de 1990, foi efetuado em cartório o contrato particular de compromisso de compra e venda, devidamente assinado por todos os herdeiros, suas respectivas esposas e duas testemunhas, todos com firma reconhecida, onde consta que os promitentes vendedores se comprometem a vender o imóvel ao promitente comprador tão logo seja efetivada a partilha dos bens constantes dos autos de arrolamento do proprietário. Consta, ainda, no referido contrato, que os promitentes vendedores se comprometem a assinar todos os documentos necessários para efetivação da escritura de compra e venda, tão logo, seja efetivada a partilha dos bens, constantes dos autos do arrolamento, através do alvará de liberação do imóvel objeto da venda. O instrumento foi efetuado em caráter irretratável e irrevogável e, no mesmo ato, houve o pagamento do valor de compra, sendo passada a total quitação. Ocorre que o arrolamento já terminou e nenhuma das partes providenciou a correta escrituração. O comprador é pessoa humilde, que apenas sabe assinar o nome. Por ele, após o contrato particular efetuado em cartório, a transferência do bem já estava concluída. Quanto aos vendedores, um dos filhos e uma nora da viúva já faleceram, prejudicando o ato de assinar a escritura. Os parentes dos falecidos não abriram inventários. Pode o comprador registrar apenas com o contrato particular? A vontade dos vendedores que consta do contrato particular tem validade? O que deve o comprador fazer, uma vez que o vendedores não lhe forneceram o alvará no arrolamento?
Resposta: Se o contrato particular contiver todos os requisitos exigidos pela Lei 6015, dos Registros Públicos, sim, o contrato pode ser registrado. Nesse caso, o comprador ficará titular dos direitos sobre o imóvel, e poderá adquirir a propriedade plena, num processo judicial de adjudicação do bem, se for o caso, no futuro. Porque com o registro do contrato, ele tem só direitos contratuais sobre o imóvel, mas não é proprietário pleno. A vontade manifestada no contrato, se não contiver vícios, tem plena validade. Mas só a escritura pública elimina quaisquer dúvidas quanto a isso. O comprador pode e deve notificar os vendedores, através de Ofício de Registro de Títulos e Documentos, ou judicialmente, para que forneçam as condições para a escrituração definitiva, sob pena de responderem por perdas e danos.

Pergunta: É possível fazer uma Cessão de Direitos Hereditários por meio de escritura particular? Além disso, a representação dos herdeiros cedentes pode ser feita por procuração particular?
Resposta: A cessão de direitos hereditários deve ser efetivada, sempre, por escritura pública. A mesma forma será exigida para as procurações.

Pergunta: Desejo receber informações sobre contrato de cessão de direitos hereditários, meu avô faleceu, tenho uma casa na praia, onde existe um interessado em comprar, não foi aberto inventário ainda, faço a cessão de direitos hereditários por instrumento público? Anexo a cessão de direitos e abro o inventário? E depois, solicito o que ao juiz? Existe estas possibilidades? O comprador participa do inventário até o final?
Resposta: Em princípio é preciso esclarecer que todos os herdeiros de seu avô devem assinar a cessão de direitos hereditários. Essa cessão deve ser lavrada em Tabelionato, mediante escritura pública. Se houverem outros bens a pessoa que adquiriu os direitos hereditários sobre a casa da praia deve participar do inventário. Se não houverem outros bens a inventariar esse adquirente pode sozinho requerer em juízo a adjudicação do bem (casa da praia). A adjudicação pode ser efetivada por escritura pública, para posterior pedido de homologação do juiz competente.

Pergunta: Assinei uma procuração para um advogado com a finalidade de promover inventário. O advogado vendeu o imóvel. Na procuração não há poderes para a venda do imóvel. Posso anular esta venda? Como proceder?
Resposta: Se a procuração não continha poderes bastantes para venda/alienação de bem imóvel (que deveria estar indicado como tal e qual) o advogado praticou um ato nulo. A nulidade deve ser reconhecida em juízo. Então, o senhor deve consultar um advogado para este propor ação de anulação da escritura de compra e venda.

Pergunta: Meu pai faleceu a três anos e ainda não fizemos o inventário. Queremos regularizar a situação, mas a casa, que é o único bem que ele deixou, ainda não tem escritura. O que devo fazer: primeiro procurar tirar a escritura ou fazer o inventário.
Resposta: Não há possibilidade de ser feita a escritura, pois se quem adquiriu o bem foi seu pai, ela deveria ser feita em nome dele. Assim, deve ser procurado um advogado e dar início ao inventário, e, dentro dele, partilhar os direitos hereditários (e de meação, se o falecido tinha esposa ou companheira). Com o formal de partilha decorrente do inventário, aqueles que herdarem os direitos é que deverão promover a escritura, diretamente dos antigos vendedores (que venderam ao seu pai) para os novos titulares desse direito. Se o único bem fosse essa casa, em princípio, a esposa receberia a metade e os filhos a outra metade, repartida em quinhões, tantos quantos sejam os filhos. (Obs.: No Rio Grande do Sul a partilha pode ser feita diretamente em um tabelionato, e depois encaminhada através de advogado para homologação judicial).

Pergunta: Comprei um imóvel quando solteiro. Casei pelo regime da comunhão parcial de bens. Quero vender o imóvel agora. Preciso antes de transferir a escritura averbar no registro de imóveis o ato do casamento ou far-se-á tudo no momento da venda?
Resposta: A averbação de seu atual estado civil é obrigatória no Registro de Imóveis. Neste tabelionato, em caso semelhante ao seu, o requerimento de pedido de averbação é feito juntamente com a escritura, assinado na mesma hora e encaminhado ao Registro com os demais documentos. Em outros tabelionatos pode acontecer diferente. Sugiro contatar com o tabelionato no qual será lavrada a tua venda.

Pergunta: Deve-se exigir a apresentação das certidões da Receita Federal e INSS, quando da lavratura de escritura de compra e venda de imóvel pertencente à empresa extinta, com distrato devidamente registrado na Junta Comercial?
Resposta: Sim; em não se conseguindo tais certidões atualizadas, poderão ser utilizadas as negativas apresentadas por ocasião do arquivamento do distrato na Junta Comercial, e a empresa transmitente (extinta) deve declarar, sob as penas da lei, que tais certidões achavam-se em pleno vigor por ocasião do referido arquivamento; a Certidão Negativa da Receita Federal, poderá, também, ser substituída pela Certidão de Baixa do CNPJ.

Pergunta: Gostaria de saber na hora de comprar um imóvel quais as certidões ou documentos que deverei solicitar ao vendedor do imóvel. Favor me informar os nomes das certidões e os valores aproximados.
Resposta:
Do imóvel:

  • certidão atualizada da matrícula
  • certidões negativas de ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias
  • certidão negativa de débitos municipais (IPTU, etc..)
  • certidão negativa de condomínio (se for o caso – apartamento, box, sala, conjunto…)

Do proprietário:
Se pessoa física:

  • certidão de casamento, CPF e Carteira de Identidade do casal, profissões, endereço completo;
  • verificar se ele é estabelecido com firma individual; se for, deverá apresentar Certidões Negativas de Débito do INSS e da Receita Federal.

Se pessoa jurídica:

  • Contrato Social e última Alteração de Gerência
  • CND’s do INSS e da Receita Federal

Estes documentos são obrigatórios para a lavratura de escritura pública, sendo facultado ao comprador solicitar negativas do Foro (negativa de ações de matéria cível, falimentar, concordatária, da Fazenda Pública, negativas de condenação criminal, negativas de ações cíveis, criminais e fiscais), da Justiça do Trabalho, Justiça Federal, Negativa de Protestos, Quanto à Dívida Ativa da União é aconselhável levar os documentos a um Tabelionato para análise, antes de concretizar o negócio.

* Quanto ao custo das certidões, não temos como informar, pois muda de um Estado para outro.

Pergunta: Em que situação é elaborada a Escritura publica de Cessão de Direitos Hereditários? e este tipo de escritura pode ser usada para fins de compra através de financiamento imobiliário (Caixa Econômica Federal)?
Resposta: A escritura de cessão de direitos hereditários é feita quando o proprietário do imóvel falece e os herdeiros vendem o imóvel antes de fazer o inventário, ou durante o andamento do mesmo; neste caso, o cessionário (comprador) assume o lugar dos herdeiros no processo de inventário em relação aquele imóvel, e o formal de partilha é expedido em nome do cessionário. Acho pouco provável que a CEF aceite escritura de cessão, mas sugiro que peças estas informações diretamente com aquela instituição financeira. Outra alternativa seria os herdeiros iniciarem o inventário, solicitando logo um Alvará Judicial autorizando a venda do imóvel; desta forma é possível fazer a escritura de compra e venda ao adquirente, sem que este se envolva no processo de inventário.